上半年岛城办公市场无论是供应面积还是成交面积都创5年来最低。值得注意的是，截至2019年年中，岛城办公库存升至305万平方米，去化周期升至70个月，创2010年以来去化周期新高。

      数据 写字楼空置率较高

     据锐理数据统计，2019年上半年办公供销齐降，价格小幅上涨，月度成交价格受成交结构影响波动较大。供应方面，2019年上半年办公新增0.2万套，约23.4万平方米，供应面积同比下降63.02%。成交方面，2019年上半年办公共成交0.2万套，约26.1万平方米，成交面积同比下降40.6%。价格方面，2019年上半年办公市场成交均价15489元/平方米，同比微涨。从月度走势看，3月份受青岛华润中心、海信财智谷等高价项目网签影响，成交均价升至16756元/平方米，为上半年月度最高。

值得注意的是，虽然供应量和成交量同比大幅下滑，但岛城办公市场去化周期却保持高位。截至2019年年中，办公库存升至305万平方米，同比上涨3%，去化周期升至70个月，创2010年以来历史新高，存量主要集中在西部城区和北部城区。

     数据是硬邦邦的，现实则更为真切。记者探访发现，当前办公市场空置率较高，无论销售还是出租情况都不容乐观。数据显示，青岛整体办公楼市场空置率达到27.8%，甲级办公楼的空置率达38.0%。作为岛城办公楼的聚集地之一，青岛中央商务区聚集了卓越大厦、卓越世纪中心、民建大厦、诺德广场、宇恒大厦、新凯达大厦、中锦大厦等50多座办公楼，不少都是近几年新落成的。记者从多个项目物业方获悉，仍有不少写字间处于空置状态，尚待对外销售或出租。

岛城一家办公楼中介机构负责人告诉记者，青岛中央商务区办公楼近年来供应量较大，且部分办公楼面积太大，出售及租赁存在一些难题，“现在全市办公楼供应量增长较快，市南区、市北区、崂山区、西海岸都有大量供应，且不少竞争较为同质化，对青岛中央商务区办公楼的租售会带来压力。 ”

  观察 近郊去化难度较大

    作为企业聚集的传统主城区，中央商务区、市南区、崂山区的办公租售尚属情况好的；而由于产业不足，需求量不高，西海岸、高新区、城阳、即墨等区域的办公市场租售情况更加不容乐观，这种情况尤以高新区最为典型。锐理数据统计显示，上半年高新区办公用房供应面积高居全市首位，达到近10万平方米，而销售面积仅有2万平方米。记者调查发现，高新区目前在售办公项目有中国智谷青岛园区、中科青岛研发城、凯丰国际金融广场、蓝湾智谷、招商蛇口青岛网谷等一批项目，供应充足，但销售情况较差。另外，即墨区上半年办公用房供应面积达7万平方米，销售面积仅1万平方米；城阳区上半年供应面积达6万平方米，仅销售了1/3。

    记者调查发现，和当前住宅市场相似，岛城的办公市场供应主力也从传统主城区向近郊转移，传统主城区由于土地供应紧张等原因，办公市场上市项目逐渐减少，步入了存量时代。而西海岸、高新区、城阳、即墨等片区则接过了接力棒，成为办公市场供应的绝对主力。然而，不容忽视的情况是：一方面去化难，空置率高企；另一方面却供应量高居不下，这成为西海岸、高新区、城阳、即墨等片区的一种独特现象。

岛城一家房企的营销负责人表示，近郊片区由于土地储备较为充足，且拿地门槛相对传统主城区较低，成为不少房企转战的新战场。然而，为了拉动区域经济发展，带动产业布局，近郊区市在出让土地时，往往会附带一定的条件，如配建一定数量的商业和办公用房。只是由于片区产业较少，入驻企业也少，导致办公用房出售时面临难题，“如果想破解这种难题，还需要实实在在的产业引入。 ”

预测 注重比拼运营服务

    在业内人士看来，上半年岛城办公市场供应和销售之所以大幅下滑，和当前楼市低迷的大环境密不可分。楼市分析人士张斌认为，办公楼产品的投资属性，决定了其购买群体较窄，加上办公楼的投资门槛一般比较高，而且需要有一定的空置能力，因此去化一般比较慢。此外，办公楼对于开发商的运作能力要求更高，因为其建安成本通常高于住宅，如果销售情况不好，开发商选择自持，要面临较长的资金回笼期;但如果选择散售，又没有稳定的客群，就只能压低售价，盈利就会下降。青岛锐理数据公司总经理马光明建议，在青岛办公楼宇同质化竞争激烈的情况下，开发商可以多做有特色的产业集群项目，加强楼宇软性配套服务，吸引相关企业入驻。

     仲量联行总经理白路表示，随着宏观经济环境不确定因素的增加，预计2019年下半年青岛整体办公市场需求增势将有所放缓，租户在搬迁及扩张方面将趋于谨慎，特别是成本敏感型企业将更多考虑价格而非地段和配套，因此非核心商务区的优质办公楼将受到关注。办公楼市场在硬件品质方面的空间竞争已经过去，短暂的价格竞争将会出现，所以短期内青岛整体办公市场租金的上升驱动力不足。但从长期来看，中心城区的办公楼市场最终将进入以运营和服务为主的深层次竞争格局。