2019年第一季度青岛办公楼市场新增供应17.6万平方米，包括市北中央商务区的国际航运中心、青房财富中心，以及崂山商务区的丽海广场等新项目入市，推高全市存量至461万平方米。这是日前仲量联行公布的2019年第一季度青岛房地产市场白皮书中的数据。

从总体来看，受国家政策等各方面影响，第一季度，写字楼市场需求分化明显，其中甲级写字楼需求偏弱。而从长期来看，随着宏观经济环境不确定因素的增加，预计全年青岛整体办公市场需求增势将有所放缓。

吸纳量低

甲级写字楼空置率上升

从最初的香港路，到后来的海尔路，青岛的写字楼市场东进的势头较为凶猛，近年来，凭借便捷的交通区位和紧密的路网设计，市北中央商务区以良好的商务氛围和活跃的城市界面，迅速确立其核心商务区的地位。

2019年的第一季度，受入市新项目增多影响，青岛整体写字楼市场空置率环比上涨1.6个百分点，至29.4%。其中市北区中央商务区国际航运中心的加入更使得甲级办公楼市场空置率环比上涨8.5个百分点，至46.5%。

从市场消化能力来看，2019年第一季度青岛办公楼市场净吸纳量为5.1万平方米，但甲级办公楼市场需求偏弱，吸纳量仅占5.7%，同去年同期相比，占比下降明显。银行业一直是甲级写字楼市场消化的主力成员，2019年第一季度，甲级写字楼的消化主要来自于表现较好的金融企业，成交面积主要为300-750平方米的中小户型。同样，去年第一季度市场活跃的行业同样包括金融行业。

仲量联行表示，随着2018年初推出的防范化解金融业重大风险的相关政策，行业分化加剧使得金融企业在办公市场的需求占比明显下降，今年初中央又提出深化金融供给侧结构性改革，预计处于行业变革中的金融企业在短期内扩张意愿将较为保守。

租金下降明显

优质办公楼受关注

第一季度青岛写字楼市场租金呈下降趋势，整体租金同比下降0.8%，为87元/平方米/月。其中，受甲级办公楼市场需求偏弱的影响，青岛甲级办公楼平均租金同比下降明显，下降1.2%，为123元/平方米/月。

随着宏观经济环境不确定因素的增加，仲量联行表示，预计2019年青岛整体办公市场需求增势将有所放缓，租户在搬迁及扩张方面将趋于谨慎，特别是成本敏感型企业将更多考虑价格而非地段和配套，因此非核心商务区的优质办公楼将受到关注。

“随着青岛核心商务区已进入开发建设的中后期，新增供应将逐渐减少，中心城区的办公市场正转变为存量市场。”仲量联行表示，“办公楼市场在硬件品质方面的空间竞争已经过去，短暂的价格竞争将会出现，所以短期内青岛整体办公市场租金的上升驱动力不足。但从长期来看，中心城区的办公楼市场最终将进入以运营和服务为主的深层次竞争格局。”

据了解，需求分化明显是近年来青岛写字楼市场的发展趋势，其明显表现为品质最好和性价比最高的楼需求更受客户关注。如上实中心每平方米每天6元多的租金，在青岛已经算是比较高的水平，但由于整体环境以及楼宇硬件等设施品质较高，依然有很多客户愿意承租；同样，在一些租金价格相对便宜但硬件整体品质不错的楼宇，其租赁成交同样较为活跃。