永泰地产董事长李礼表示，2014年底，永泰地产将在哈尔滨投资5亿元，打造哈尔滨第一家主题乐园式的商业综合项目。据了解，未来一顿时间，永泰地产将在哈尔滨、呼和浩特、银川等城市耗资300亿元打造城市综合体，二三线城市将成为其投资的主要目标。

　　无独有偶，越来越多的知名房地产商也像永泰地产一样，将开发重点从一线城市转移到经济条件较好的二三线城市上来。中原地产数据显示，最近一个月内，包括永泰、首创、华远、万科等在内的十多家公司纷纷宣布进军商业地产。

　　对此，中国商业地产联盟秘书长王永平认为，当前房企转战商业地产主要有四种情况——主动、被动、盲动、心动。其中后三者占比较大。在他看来，具有详细的战略规划，主动转型才是企业突围的核心。“但是目前看来，不排除一些企业为了跟风市场而做出的业务转型，政策层面影响大于主动改变的意愿，对他们来说，转型商业不仅要有一支专业的团队，还要弥补后期运营方面的缺失，否则转型风险很大。”

　　　4月10日，永泰地产总裁戴迪高调宣布将立足北京，向二三线城市进军商业地产，经营模式从销售为主向租售并举发展。

　　“未来5年，永泰地产将建设5家单体面积在5万平方米以上的五星级酒店，建立3个8万~15万平方米的购物广场，取得5个100万平方米的开发项目，年均销售面积达100万平方米，年均销售额人民币50亿元。”戴迪说。

　　记者了解到，2012年以来，永泰先在哈尔滨耗资20亿元拿下占地30万平方米、总建筑面积120万平方米的哈尔滨永泰城项目。2013年又相继在银川和呼和浩特两个城市分别耗资13亿元和14亿元，拿下两块占地84万平方米，总建筑面积达370万平方米的永泰城项目。

　　和永泰地产相同，华远地产最近也在商业地产上有了新动作。

　　 1月初，华远以10亿元价格斩获通州地块，目前土地属性定位为住宅商业金融综合用地，总建筑面积约为12.3万平方米，加上此前项目，目前华远地产中商业地产占比达10万平方米。

　　据悉，华远正大力推动集团层面的商业地产业务，项目涉及长沙、青岛、西安等城市。华远地产相关负责人表示，由于住宅市场的调控政策持续从紧，于是商业地长逐渐取而代之，成为新的投资热点，其价值也得到了进一步的显现。

　　根据商业地产服务商RET睿意德方面发布的信息显示，青岛、苏州、昆明、天津、沈阳、成都等二三线城市成为商业地产扎堆区，商业项目的业态也从单纯的写字楼发展到综合体，体量从10多万平方米上升到100万，并有针对性地推出了一些特色领域的产品线。

　　对此，王永平告诉记者，目前一线城市的项目地产相对饱和，二三线城市基本处于供不应求的局面，有市场需求。“从国外一些城市的发展进程看，当一个地区经济发展到了一定程度后，商业地产便会成为一种新的业态。”

　　“从市场环境来看，部分二三线城市商业地产的供需敞口加大，为迎合地方政府、消费者、地方企业的发展，加大商业地产的供给成为必然。特别是楼市持续调控加快了住宅业‘低风险、高收益’行业特征的退化，新型城镇化的制度红利又提高了商业地产投资回报率。”上海易居房地产研究院研究员严跃进如此认为。

　　不过，对于房企来说，进军商业地产市场的原因总显得有一点不情不愿。住宅市场遭遇限购限贷，使其已经难以挤出“水分”，不论是开发商还是投资者，对其的热情都急剧下降。

　　公开资料显示，目前排名前20名的开发商均已进入商业地产，整个板块处于“大发展和大跃进”的时代。2011年保利新增的20个土地项目中，有多达10个是商业地产项目；据不完全统计，目前万科已拥有18个购物中心，商业项目规模达到600万平方米。

　　尽管如此，对于部分开发商来说，二三线城市投资成本仍具优势。

　　“30万人口的集群配置10万平方米的购物中心是比较理想的投资成本控制，如果再多，可能成本就需要重新衡量定位。”阳光新业副总裁吴尧认为。

　　在他看来，目前一线城市部分地区的商业中心已经出现饱和状态，而二三线城市发展空间较大，但是最终需要根据城市人口确定购物中心的数量。

　　一般来说，二三线城市甚至四线城市拿地拿项目，企业所投放的资金远比一线城市少，而且在拿地政策上可以享受到一些税收的优惠。

　　李礼也表示，像永泰城的体量基本上都是上百万平方米的规模，与之匹配至少要有20万平方米的地块，但是目前在一线城市例如北京、上海等，顺利获得土地已经非常困难。“所以大城市满足不了业态的需求，相反，二三线城市在人口和体量上更容易实现业态的多元化。我们选择城市的标准是要在300~500公里范围内有辐射能力，目前看省会城市和一些较大城市有这个实力。”

　　　不论是主动转型还是形势所迫，房企进军商业地产的号角已经吹响，在千军万马角逐中，如何突显个性化主题是商业地产避免同质化的关键。

　　　21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔认为，目前看来，商业地产不论是一线城市还是二三线城市，都无一例外地复制“购物中心+商业街+酒店+写字楼+公寓”的模式。“这种投资模式对应的是成熟的商业地产运营团队，从住宅到商业进行转型后，未来商业存活率的状况是投资者必须考虑的头等要素。”

　　在他看来，从营销角度来说企业需要有一个差异化的定位，才会产生这种消费的价值和附加值。遗憾的是，目前很多转型做商业地产的房企一定程度上并不具备上述因素。

　　王永平认为，相较于资自愿的态度，很多企业转战商业地产的和主要原因是因为其手中握有较多的土地。由于住宅市场前景不太可观，商业地产无疑是其最好的出路。但是这些企业大多没有认真规划和做前期资金储备计划，今后往往会出现经营不善的局面，而企业也将遭遇转型的失败。